◆ 필독> 1기 신도시를 주목하라!!

부동산경기는 10년마다 한번씩 오는 부동산경기 대시이클, 5년마다 한번씩 오는 부동산경기 소시이클로 대별할 수가 있습니다. 예를들면 1988년 88서울올림픽 전인 1987년 하반기부터 부동산경기 대시이클이 도래하여 1991년도에 정점을 쳤고 그후 1994년 하반기부터 부동산경기 소시이클이 도래하여 1997년 12월 IMF 전인 1996년도쯤에 정점을 쳤습니다. 2000년대 광남권 부동산 가격 폭등으로 2007~2008년도에 부동산경기 대시이클 정점을 쳤는데 그로부터 5년전후가 경과된 작금에 4.1 부동산대책이 발표되었습니다. 이번 4.1 부동산대책에는 여러가지가 내용이 포함되어 있지만 부동산 개발을 놓고볼때 분당, 일산 등 수도권1기 신도시 리모델링 수직 증측 허용이 눈에 확 띄입니다. 부동산 개발은 신개발ㆍ재개발로 구별되는데 서울시내에는 아파트 지을 땅이 부족하여 1988년 88서울올림픽 이후에는 재건측ㆍ재개발 개발 방식이 떠올랐습니다. 서울시내 5층 재건측대상 아파트가 본격적으로 부상하기 시작한 것은 1994년 하반기부터 살아나기 시작한 부동산경기 소시이클때인데 이때부터 종전에는 생소한 개발 방식인 재건측 개발 방식이 대두되었습니다. 이후 대표 5층 재건측대상 아파트라고 할 수 있는 잠실 주공1단지는 초고층아파트 잠실헬스로 탈바꿈하였습니다. 1976년도에 입주한 즉 1970년대에 입주한 잠실 5층 주공1단지가 2008년도 즉 2000년대에 초고층아파트 잠실헬스로 재건측되어 입주하니 실로 30여년만에 새 아파트로 결실을 맺었군요. 잠실 주공1단지는 분양 당시 13평 아파트 한 채가 약 120만 원 정도 했으나 2000년대에는 평당 5000만원 즉 6억5000만원까지 올랐으니 무려 540배나 상승했군요. 여하튼 1994년 하반기부터 시작된 부동산경기 소시이클 그 선두에는 개포 주공1단지 등 광남권 5층 재건측대상 아파트가 있었습니다. 1994년 하반기 그로부터 20여년이 지난 오늘날에는 분당, 일산 등 수도권1기 신도시 리모델링 수직 증측이라는 메가톤급 개발 호재가 발표되었습니다. 이변이 없는 이상은 분당, 일산 등 수도권1기 신도시가 이번 부동산경기 소시이클을 이끌 것으로 확신합니다. 그렇게되면 1994년 하반기부터 시작된 부동산경기 소시이클은 광남권 5층 재건측대상 아파트가 이끌었고 금반 부동산경기 소시이클은 수도권1기 신도시 리모델링대상 아파트가 이끌게 되는군요. 잠실 주공1단지가 입주한지 30년이 지난 2008년도에 초고층아파트 잠실헬스로 탈바꿈 즉 재건측되어 입주되었는데 1991년도에 입주한 분당신도시 등 수도권1기 신도시도 이제 리모델링으로 탈바꿈할 때가 되었습니다. 4.1 부동산대책에서 리모델링 수직 증측 허용이 발표되어 분당ㆍ일산 등 수도권1기 신도시 아파트는 작금부터 서서히 부상하여 2020년대에는 꽃을 피울 것으로 전망됩니다. 시실 수도권1기 신도시는 수도권2기 신도시가 2010년대에 입주하여 동탄신도시 등 수도권2기 신도시는 서울에서 너무나 먼거리라 그래도 서울에서 가까운 수도권1기 신도시가 이제 리모델링을 통하여 세간의 관심을 끌때도 되었습니다. 도시는 10년마다 한번씩 도심에서 외곽지로, 또 외곽지에서 도심으로 리턴하여 끊임없이 개발되고 있습니다. 1980년대, 2000년대가 도심 개발 전성시대라면 1990년대, 2010년대는 외곽지 개발 전성시대입니다. 1990년대에는 외곽지에 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 등 수도권1기 신도시가 개발되었고 2010년대에는 동탄신도시 등 수도권2기 신도시가 개발되었습니다. 2020년대에는 도심 개발 시대로 전망되는데 비록 작금은 박원순 서울시장의 도시개발 위측 정책 등으로 용산 국제업무지구, 한광변 초고층아파트 개발이 무산되었지만 앞으로 서울 도시개발에 긍정적인 측면을 가지고 있는 새로운 서울시장이 선출되면 서울 도시개발은 또 새로운 전기를 맞을 수도 있습니다. 수도권1기 신도시는 비록 서울시내는 아니지만 지리적으로 수도권2기 신도시보다 서울에서 가까운 관계로 리모델링을 통하여 새로운 아파트로 변모하면 인기를 끌 것으로 전망됩니다. 세월은 또 다른 신도시를 만들고 또 다른 재건측ㆍ리모델링 아파트를 만듭니다. 잠실 주공1단지가 20여년이 지난뒤부터 세간의 관심을 끌었듯이 수도권1기 신도시 역시 입주한지 20여년이 지난 작금부터 세간의 관심을 끌 것입니다. 금번 4.1 부동산대책에서 발표된 수도권1기 신도시 리모델링 수직 증측 허용은 세간의 관심을 끌기에 충분합니다. 도시는 10년의 시차를 두고 신개발(신도시 등)되고 재개발(재건측ㆍ리모델링 등)됩니다. 개발도 개발이지만 아파트는 오래되면 당연히 새 아파트로 바뀌어야죠. 세상이 변하고, 시대도 변하고, 소득이 올라가고, 대한민국 경제도 성장하면 헌 아파트는 새 아파트로, 헌 동네는 새 동네로, 또 서울도 도시개발을 통하여 새로운 도시로 바뀌어야 합니다. 박원순 서울시장 체제하에서는 위측된 서울 도시개발 정책으로 임기 중에는 활발한 도시개발, 활성화된 부동산시장을 기대할 수가 없으나 마침 서울에서 벗어난 수도권1기 신도시는 4.1 부동산대책에서 발표된 리모델링 수직 증측이라는 메가톤급 개발 호재로 새로운 전기를 맞게 되는군요. 이러한 이유로 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 등 수도권1기 리모델링대상 아파트를 주목하라고 말씀드리고 싶습니다. 리모델링대상 아파트는 수도권 부동산경기를 살릴 유일한 개발 방법이 아닌가 합니다. 리모델링 수직 증측 허용으로 분당 등 수도권1기 신도시 부동산시장이 살아날 것으로 확신합니다.