미분양 아파트 구매시 주의점_하하하님의 질문

하하하님이 협박에 가까운 댓글 질문(농담)으로 급하게 답합니다.늦게 답해서 죄송합니다. 그리고, 이 답은 전문가의 답변은 아니므로 참고만 하시길 바랍니다. 요즘, 미분양아파트의 할인분양이 전국에 걸쳐 유행처럼 번지고 있습니다.할인이유는..단 하나, 미분양이 지속되면 건설사가 버티기 어렵기 때문입니다. 우리나라 아파트 시장의 구조는 선분양 후시공의 제도로 되어 있는건 다들 아실겁니다.아직 짓지도 않은(지을 계획인) 아파트를 모델하우스에서 구매하는 꼴입니다.모델하우스에서 구매 결정을 하다 보니…(현장을 가보기가 어려운 구조입니다)자칫 실수하는 경우가 많습니다.조망권이나, 주변의 위해시설등에 대한 사전정보 없이… 다 짓기만을 기다리는 형국입니다.모델하우스는 일시적으로 많은 사람들을 끌어 모으기에 아주 쉬운 구조입니다.즉, 실제 계약하지 않을 ‘바람잡이”를 고용하기 좋은 구조입니다.군중심리나 대중심리를 이용하여 지금 아파트를 계약하면 쉽게 돈을 벌수 있겠다는 분위기를 조장합니다.실제로 ‘아르바이트 바람잡이’로 고용된 사람마저도 계약하는 실수를 저지를 정도이니…모르고 온 순진한 일반인들은 급전(보통 계약금 100만원)을 땡겨서라도 계약하는 행태를 보여왔습니다.아무튼…이젠 모델하우스에서 청약률이나, 몰려든 사람들과 상관없이 자신이 원하는 아파트가 아니면계약하지 않는 ‘순매수자’들의 증가로.. 청약률이 높아도 계약률은 떨어지는 경우도 발생합니다. 아무튼,미분양아파트는 앞서 언급한 선분양-후시공과는 다른 양상이 되어 버립니다.이미 완공된 아파트를 실제로 가보고 구매할수 있는 선시공-후분양의 양상을 띄게 됩니다.실제로 조망권을 확인 할수 있고, 집의 마감상태도 꼼꼼하게 살펴볼 수 있는 장점이 있습니다.거기에다가 요즘 많은 할인을 해주고 있으니, 많은 분들의 관심이 있는것이 사실입니다. 주의사항을 알려드립니다. 1. 기존 입주자들의 할인분양에 대한 법적 대응은 없는지 확인하셔야 합니다.–>이는 저렴하게 입주했다고 하더라도 여러 분쟁에 휘말리게 되므로, 피곤해서 살수가 없고,기존입주자(피바가지 쓰고 구매한 사람들)들과의 마찰은 불가피합니다. 2. 할인률이 적당한지를 살펴보셔야 합니다.1억은 기본..3억할인 아파트 현수막도 봤습니다. 과연 내가 계약하는 이 금액이 최종금액인지는 알수 없습니다.추가적으로 할인하는 경우가 비일비재합니다.분양팀은 대체적으로 나쁜 물건, 비인기 물건부터 권한다는 점 명심하시구요..(괜히 로얄층의 금액을 더 부름) 3. 주변에 미분양 상황등을 체크하셔야 합니다.아파트를 고르는 방법중에  인프라, 학군, 교통 등  여러가지 여건들을 보게 됩니다.주변의 미분양이 심각하면… (특히 준공전 미분양… 공사 중단 등)아무래도 쾌적한 삶은 거리가 멀어집니다.신도시급, 준신도시급으로 계획된 곳이라 하더라도.. 시군구청등에서 약속한 편의시설, 교통등이 약속이 안지켜지거나 늦어지는 경우가 많아집니다. 해당 관청을 찾아 계획이 있는지..시행이 될 것인지의 여부도꼼꼼이 체크하셔야 합니다. 4. 몇세대인지, 공급 평형은 어떤지…단지 정보를 파악하셔야 합니다.보통 분양률에는 어쩔수 없이 건설사 임직원 명의와 협력업체 직원의 분양이 포함되어 있습니다.그 비율이 높으면… 결국 입주가 지연되거나 빈집이 많아져서… 아파트 관리에 부담을 초래합니다.보통 비분양 아파트의 경우 빈가구가 절반을 넘어서게 되면…여러가지 측면에서 사는데 불편합을 느끼게 되거나관리, 보안, 경비에 어려움을 겪게 됩니다.또한, 임직원 명의가 많은 경우…그 해결은 상당시간이 소요되므로, 추가 할인분양등으로 집값을 떨어뜨릴악성요인으로 작용합니다. 5. 대출없이 대출을 최소화해서 구매하시길 권합니다.솔직히 미분양 아파트 구매하는 건 아직까지는 시기상조란 개인적인 생각입니다만,워낙 전세물량 부족과, 집값 오르내림에 상관없이 구매하려는 실수요자들이 있는 관계로..자산가치 하락이라는 이유만으로 구매를 반대하기는 쉽지 않은게 현실입니다.정말 좋은 조건의 물건이 있다면.. 온가족이 잘 상의하셔서(보통 부부가 상의하시겠지만) 무리하지 않은계획으로..구매하시길 권합니다. 6. 소유권이전이 바로 가능하지 않으면 서두르지 마십시요.여러가지 권리관계가 복잡한 현장은 피하셔야 정신건강에 좋습니다.제가 경험한… 공사하청업체에서 싱크대 문짝을 하나정도 빼놓는다든지의 방법으로 완벽한 마무리를 하지않는 경우도 있습니다.이는 건설사(원청)에서 공사비를 미루거나 지급하지 않을까….해서…취하는하청업체들의 자체 보험이라고 생각하시면 됩니다.정말 더럽고 치사한 경우들이 많이 발생하는데요… 결국 이러한 것들의 피해는 입주민들이 고스란히떠안게 된다는 겁니다. 7. 발코니 확장등 풀옵션에 현혹되지 마십시요..발코니 확장을 하면 넓은 방과 거실을 이용할 수 있어서 좋아보이지만..실제로는 단점이 더 많습니다.겨울에는 결로현상(물방울 맺힘..곰팡이 등)에 시달려야 하며(물론 환기등 잘 관리하면 해결됩니다만,)여름에는 더위와 비피해를 입기 쉽상입니다.즉, 겨울에 춥고 여름에 더운건 어쩔수 없습니다.특히, 화초 등, 화분등을 키우기에는 적합하지 않습니다.또한, 이미 다 지어진 집을 확장하는데는 많은 비용(1~2천만원)이 들어가지만,애시당초 발코니 확장으로 계획된 아파트는 거의 추가비용이 들어가지 않습니다.차라리 그 비용을 할인받는게 더 유리할 수 있습니다. 8. 중대형을 피하십시요..요즘 핵가족화로 보통 3~5식구정도가 거주하게 되는데.. 너무 큰 평형을 구매하시면.. 불과 몇년 지나지 않아후회하게 됩니다.아이들이 금방 자라서 대학생되어 나가거나, 군대가거나 시집 장가가거나..등등의 이유로 별로 늙지도 않은 부부만 덩그러니 남게 되는데 오랜 시일이 걸리지는 않습니다. 9 각종 세금등의 혜택을 잘 챙기십시오.취득세 감면, 면제등의 혜택이 기간에 따라, 종료되거나 유지 또는 연장됩니다.우리 정부는 부동산 떠 받치는 정책을 펼치므로,내가 서둘러 집을 산 후에..파격적인 후속조치에 손해를 입기 쉽상입니다.조금 길게 보셔서 서둘러 피해를 보는 일이 없으시길 바랍니다. 10.시행사와 건설사가 모두 괜찮은 회사인지를 보셔야합니다.보통 시행사는 페이퍼 컴퍼니가 많습니다.아닌 경우도 가끔 있습니다.(대기업 건설사가 시행과 시공을 맡는 경우도 가끔 있습니다)뭐..입주후에는 시행사는 크게 문제 될 것이 없습니다만,시공사는 아파트가 존재하는한 끝까지 남게 됩니다.입주후 건설사가 부도나면… 하자보수가 불가능하지는 않지만, 조금 복잡해지며,나중에 아파트 보수를 위한 자금을 땡겨쓰게 되는..(부녀회,입주자 대표등 논란의 대상)입주자 피해로 이어집니다.보통 입주민을의 동의를 거쳐 수년이 지난후 아파트 방수공사등에 필요한 자금이 공공주택에는예치되어 있답니다.아무튼, 건설사가 부도나면.. 입주후 2년에서 수년에 걸쳐 무상보수기간의 혜택을 받는데어려움이 있는게 현실입니다.  또한, 아직까지는 수요자가 ‘갑’인 상태입니다. 미분양 물량은 날이 지날수록 더 적재될 것 같습니다.지금도 무리하게 분양을 강행할 수 밖에 없는 곳이 너무나도 많습니다.이미, 수많은 곳들의 택지개발이 완료되거나 진행중인 상태이기 때문입니다.(토지보상 완료)즉, 아파트를 짓기위해 LH가 보상해준 땅덩어리들이 전국에 널려있는 상태입니다.언젠가는 그 땅들도 시장에 쏟아질 수 밖에 없습니다.제 개인적인 생각으로는 토지가격도 상당히 떨어질 것으로 예상하고 있습니다.어느정도까지 버티느냐가 관건입니다. 많은 부채로 LH가 힘들어 하는 것은 다들 아실테구요… 미분양 통계약이 현장별로 이뤄질 가능성이 아주 높은 상태입니다.(분양가 대비 50%이하의 물건도 가능)정말 괜찮은 가격의 물건은 일반인들에게 오기전에 소진될 수 밖에 없습니다. 여러사람의 의견을 수렴하되, 판단은 본인이 하셔야 한다는 것. 그리고, 최종적으로 주의하셔야 할 것은…막장드라마….이중계약, 삼중계약등 말도 안되는 일이 현장에 따라 벌어질 수도 있습니다.예를들면, 분양사 직원이 먹튀를 하려고 개인계좌로 송금을 받아 챙길 수도 있습니다.항상 송금은 계약자 본인이 건설사 또는 시행사 계좌, 부도난 건설사의 경우 대주보(대한주택보증)의 계좌로송금하셔야 한다는 점..명심하십시요.(분양계약서 맨 앞장, 뒷장을 보시면 시행사, 건설사가 명시되어 있습니다) 애공..주의하셔야 할 점이 너무 많아서 고민입니다. 하두 흉흉한 세상이다 보니….