민스키 눈으로 본 우리나라 주택시장

민스키 눈으로 본 우리나라 주택시장  1. 민스키와 맥컬리  하이먼 필립 민스키(1919. 9 23-1996. 10. 24)는 센트 루이스, 워싱튼 대학교의 경제학교수였다. 그의 주 연구대상은 금융위기이었다.   민스키는 경제를 위기로 몰아넣는 중요 메커니즘은 비정부부문에 의한 부채누적이라고 했다. 그는 부실채무 누적에 영향을 주는 차입자군을 세 가지로 구분했다. 즉, 헤지 차입자(hedge borrowers), 투기 차입자(speculative borrowers)와 폰지 차입자(Ponzi borrowers)로 구분했다.   헤지 차입자는 투자로부터의 현재 현금흐름(cash flow)을 가지고 이자 및 원금을 포함하는 부채 반제를 할 수 있다. 투기 차입자의 경우는 투자로 부터의 현금흐름이 지급해야할 이자는 커버할 수 있으나 원금을 반제할 수 없어 만기 연장을 하여야 한다. 폰지 차입자의 경우는 투자대상이 되는 자산의 가치상승이 채무를 재금융하는 데 충분할 것이라는 가정 하에 차입을 하나 투자로부터의 현금흐름이 원리금을 대처할 수 없게 되는 경우가 있다. 오로지 자산가치의 상승만이 폰지 차입자를 구출할 수 있다. 따라서 자산가치가 오르지 않으면 사기가 되는 것이다. (Charles Ponzi는 미국 역사상 가장 악명 높은 사기꾼의 이름이다,)  폰지 금융의 사용이 금융 씨스템에서 일반화되고 버블이 터지면 즉, 자산가치가 상승하기를 멈추면 폰지 차입자의 환멸이 불가피하게 일어나 시스템은 작동을 멈춘다. 이 때 투기차입자도 이자는 커버할 수 있으나 원금 연장이 불가능하게 된다. 헤지 차입자가 무너지면 헤지 차입자에게도 위험이 온다. 기초투자물이 안전한데도 불구하고 대출처를 찾을 수 없게 된다.   에카나미스트, 폴 맥컬리(McCulley)는 민스키 가설이 서브프라임 모기지 사태에 어떻게 적용되는지를 설명한 바 있다. 매컬리는 모기지 시장 붕괴를 민스키의 세 가지 차입자 유형을 가지고 설명했다. 먼저 헤지 차입자는 전통적인 모기지 대출을 가지고 있고 원리금을 지급하고 있다. 투기차입자는 이자만을 지급하고 있다. 이는 원금을 제금융해야 함을 의미하는 것이다. 폰지차입자가 할부지금 차입금을 가지고 있다면 이자를 지급하지 못하면 원금이 늘어난다. (미지급이자가 대출되어 기존 대출에 합산되므로) 대출자가 폰지 차입자에게 대출을 하는 것은 주택가치가 상승을 계속할 것이라는 믿음 때문이다.   맥컬리는 민스키의 3종류 차입자론은 2007년 8월경에 있었던 신용 및 주택 버블에서 입증되었다고 했다. 주택 수요는 급속히 팽창한 그림자 은행 씨스템(shadow banking system)의 원인이 되었다. 또 이 씨스템은 레버리지가 큰, 더 많은 리스크가 있는 모기지 대출을 통하여 투기적 및 폰지 타입의 차입으로 자금을 몰아갔다. 이런 일련의 사건은 신용을 얻어 주택에 투자함으로서 주택가격이 더욱 올라가 주택 버블로 몰아갔다. 버블이 터지자 역레버리지가 일어났고 대출기준이 올라가고 나머지 3개 유형의 대출자들이 헤지대출자로 돌아가도록 강요되여 역 발전 행태를 경험하였다.   2. 우리나라 주택 담보대출 현황 2010년 3/4분기 기준 우리나라의 가계부채(가계대출+판매신용)가 약 770조원에 달하고 이 중 주택담보대출은 347조원으로 가계대출의 48% 정도이다.   금융감독원에 의하면, 예금취급기관의 주택담보대출은 2010년 12월 기준으로 사상 최고 수준인 379조3000억 원으로 증가했다. 2010년 하반기 정부의 주택거래 활성화 대책 이후 2010년 12월 증가폭은 4조9000억 원으로 지난 2006년 11월(5조1000억 원) 이후 최대치이다.   3. DTI 완화조치 연장이 미치는 문제  2011년 2월 7일 국토해양부는 전·월세 시장 안정을 위해 이르면 동년 7월 말까지 전·월세와 매매 등 주택시장 전반에 대한 거래 정상화 방안을 발표할 계획이라고 밝힌 가운데 이 대책에 포함될 DTI 완화 연장 여부가 최대의 관심사로 떠올랐다.  DTI 완화조치가 연장이 되면 헤지 차입자, 투기 차입자와 폰지 차입자에게 미치는 영향은 없을 것이다.   4. DTI 완화조치가 연장이 안 되는 경우  DTI 완화조치가 연장이 안 되는 경우에도 헤지 차입자는 문제가 없을 것이다. 그러나 투기 차입자와 폰지 차입자는 큰 문제에 봉착할 것이다. 먼저 투기 차입자는 폰지 차입자가 될 가능성이 크다. 그동안 DTI 완화규제는 몇 번 연장되었다. 그러므로 투기 차입자는 그럭저럭 버티었다. 투기 차입자의 상당 %가 폰지 차입자가 될 것이다.  5. 금리인상이 되는 경우  한은은 지난 1월 기준금리를 0.25% 인상했다. 글로벌 인플레에 대응하기 위하여 중국이 기준금리를 연속해서 올리고 있고 우리나라도 기준금리를 올릴 수밖에 없는 예측이 우세하다.   금리가 1%포인트 오르면 전체 가계의 이자 부담은 7조7000억 원 증가하고 주택담보대출 이자도 3조8000억 원 가량 늘어난다고 예측하고 있다.   이럴 경우 폰지 차입자는 큰 문제에 봉착하게 된다. 금리부담을 견디지 못하면 그들이 살고 있는 주택을 매물로 내놓을 것이고 매물은 쌓이고 주택가격은 하락할 것이다. 또 투기차입자의 상당수가 폰지 차입자가 될 것이다. 이들이 자기 주택을 내놓으면 빵상원이 말대로 주택가격이 빵원은되지 않겠지만 개폭락할 가능성도 배제할 수 없다.   6. 대응책  DTI 완화조치 연장은 차치하고 주택담보대출을 고정금리로 바꾸도록 하여 폰지 차입자가 늘어나는 것을 막아야 한다. DTI 완화조치 연장은 시장상황을 면밀히 조사하여 결정하여야 한다. 만약 한반도에서 주택 버블이 터진다면 서울역으로 몰려드는 The homeless는 엄청난 숫자가 될 것이 자명하다.   국토해양부도 안이한 말만 되풀이 하지 말고 장기적 대책을 마련하여야 한다. 문제는 주택이 투자(실제는 투기)대상이 된다는 데에 있다는 것이다. 그러기 위해서는 오세훈이 제안한 발상의 전환이 필요하다. 즉, 주택은 투기의 대상이 아니라 주거라는 서비스를 제공하는 재화라는 발상의 전환이 필요하다. 장기영구주택인 SHIFT를 많이 지어야 하고 어려운 사람에게 도움을 주는 Housing Choice Voucher Program도 실시해야 한다.   프랑스의  HLM을 배워야 한다…….http://en.wikipedia.org/wiki/HLM 개인도 자기 분수를 알고 무리해서 집사는 방식은 지양하여야 한다. 폰지차입자되면 인생 개털되지 않냐??