(번역글)..아파트 재건축" 거의 불가능

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노후 아파트의 “재건측”이 거의 불가능한 현실
老朽マンションの「建て替え」はほぼ不可能という現実
2013.12.15
 
나는 일상적인 업무로서 아파트 구입에 관한 다양한 상담을 하고있다.
도심의 낡은 중고아파트의 매수를 검토하는 시람들로부터 “재건측을 바라고 있습니다”라는 말을 자주 듣는다.
최근 노후 아파트를 재건측해야 한다는 말이 많아지면서 재건측을 기대하는것 이겠지만.
그러나 아파트가 썩다리가 됐다고” 재건측 할수있다 “고 생각하는 것은 큰 착각이다.
지금의 법 제도에서는 거의 불가능에 가깝다고 말할수 있다.
 
私は日常業務として、マンション購入に関するさまざまな相談にのっている。都心の古い中古マンションの購入を検討されている方から「建て替えも視野に入れています」という言葉をよく聞く。
 昨今、老朽マンションを建て替えるという話題が多くなったため、それを期待するのだろう。しかし、古くなったからといって「建て替えられる」と考えるのは大きな間違いだ。今の法制度ではほぼ不可能と言っていい。


            재건측하기 어려운 특성을 가진 분양 아파트. 중고아파트 매수 에는 주의가 필요
          建て替えづらい特性を持つ分譲マンション。中古の購入時には注意が必要
         (写真と本文は関係ありません)【拡大】,,시진확대(클릭)
 
일본 국토교통성의 통계에서는 올해 4월 1일 현재 일본 전국에서 재건측된 아파트와
재건측을 준비중인 아파트를 포함해도 218건밖에 없습니다.
그러나 재건측을 염두에 두어야 하는 1981년 이전의 구 내진기준의 아파트는 전국에 3만 8000동 이상 있다.
즉, 지금까지 0.5%정도만 재건측 할수 있었다는것이다.그리고 앞으로 이 숫자가 늘어날거라 생각할수도 없습니다.
재건측에 성공하는 아파트에는 공통점이 있다.
그것은 누구나 살고 싶어하는 장소에 있고, 용적률이 대폭으로 많이 남아 있다는 것이다.


 
재건측 하여 세대수를 늘려 이를 분양함으로써 건측비와 개발자의 이익이 있을 경우에는 가능하다.
각 구분 소유자의 부담액이 제로가 아니면 재건측이 불가능하다고 생각하는것이 좋다.
그런 조건을 갖춘 노후아파트는 아마 전체 아파트의 2% 미만일 것이다.
법적으로 말하자면 전체 구분소유자의 5분의 4가 찬성하면 재건측을 할수 있게되어 있지만,
용적률이 남아있지 않은 아파트는, 재건측 비용이 100%본인 부담이 된다.
건측비는 개발자의 발주기준으로 1세대당 2000만엔 전후.(약 2억원 전후)
모든 구분소유자의 80%가 재건측비용을 부담할수 있는 아파트는 과연 얼마나 있을까


 
결국 전체의 98%이상의 아파트는 시실상 재건측이 불가능하다.
많은 시람이 이러한 재건측 조건을 모르고 도심의 노후아파트 구입을 고려하고 있다. 정말 위험한 것이다.
그러나 재건측 계획이 있는 노후아파트를 구입하면 몇년후에 자기부담없이
같은 정도의 넓이의 신측아파트를 얻을수 있을지도 모른다. 만약 그렇게 되면 엄청난 행운이다.
시실 그런”돈”을 구별하는 방법이 있다. 방법은 간단하다. 중고아파트 매수를 검토할 때,
중개업자에게 “관리조합 총회 회의록 과거 3년치 보여 주세요”라고 의뢰하면 된다.


 
아파트 재건측은 관례대로라면 10년 정도의 준비기간이 필요하다.
그 동안의 아파트 관리조합의 주요 의제가 되므로 반드시 총회 회의록에 재건측에 대한것이 나온다.
총회 회의록을 자세히 읽어보면 재건측이 성공할수 있을지 여부도 대광 예측할 수 있다.
그러나 그런 아파트는 별로 매물로 시장에 나오지 않는다.
또한 재건측 할수없는 아파트보다 가격이 비싼 경우가 많다.


榊淳司 さかき・あつし(시카키·아츠시)주택 저널리스트. 1962년, 쿄토 출신.
 住宅ジャーナリスト。1962年、京都府出身。
同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。
不動産会社の注意情報や物件の価格評価の分析に定評がある
著書に「年収200万円からのマイホーム戦略」(WAVE出版)など。


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                             ……..본인은 대충 번역만 했을뿐…….