새해 부동산 시장 매우 밝다고 전해라

 
 
 
 
전문가들은 현재
 
전세난과 전세가율 상승세가 2016년에도 이어질 것으로 전망한다.
 
2015년 12월 기준 전국 아파트 매매가 대비 전세가율은 73.7%다.
 
서울의 경우도 70.3%로 역대 최고치를 기록하고 있다.
 
 
집값도 수도권을 기준으로 3% 상승이 예상되고
후반기에는 주택담보대출 심사 강화의 영향으로 보합세를 나타낼 것으로 보인다.
 
 
한국건설산업연구원은
 
상반기에는 총선과 올해 호조세 연장 효과로
 
상승세를 이어가겠지만
 
하반기에는 상승 폭이 줄어 전체적인 상승세는 둔화될 것으로 내다봤다.
 
 
 
주택산업연구원도
 
2016년 전국 주택 매매 가격 상승률을 평균 3.5%로 예측한 가운데
 
수도권은 4%, 지방은 1.5% 오를 것으로 전망했다.
 
 
 
 
 
주택 공급과잉 우려 확대와 전세수급 불일치 등의 원인으로 전세난은 여전할 것으로 보인다.
 
 
내년에도 서울의 아파트 입주가 많지 않고
강남권 재건축시장에서 멸실되는 주택이 많아
강남발 전세 불안이 수도권으로 번질 가능성이 높다는 것이다.
 
 
 
 
현대경제연구원은 “2015년 인허가 분양 물량 급증에 따른
주택가격 하락 우려로 전세의 매매수요 전환 흐름이 약화될 것”이라며 “
 
저금리 지속으로 임대인들이 전세보다 수익률이 높은 월세를 선호하면서
 
전세가격 상승 추세는 이어질 것”이라고 전망했다
 
 
 
 
 
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주택 공급과잉/ 올해 공급, 작년 25% 감소… 유일호 “시장 위협할 수준 아냐”

미국 금리인상/ 한국은행 금리인상 가능성 적어… 저성장, 가계부채 등 부담

담보대출 규제/ 시장 유동성 공급 줄겠지만 전세난 따른 매수세 여전히 유효 

  

  

 주택시장이 ‘3대 악재’(주택공급 과잉, 미국 금리인상, 주택담보대출 규제)로 인해 침체에 빠질 것이라는 비관론이 고개를 들고 있다. 이런 비관론이 수요자들의 심리에 영향을 주면서 비수기와 함께 시장이 소강상태를 보이고 있다.

 그렇다면 과연 3대 악재가 올해 주택시장을 급속한 침체로 빠져들게 할까?

 시장 전문가들과 주택업계에서는 그럴 가능성은 적다는 분석이다.

 공급과잉은 그동안 공급부족에 따른 일시적 현상이며, 미국 기준금리 인상에 따라 한국도 기준금리를 같이 올릴 가능성은 적다는 전망이다. 

 주택담보대출 규제는 주택구매에 걸림돌로 작용하겠지만 전세난이 올해에도 계속돼 주택매매 수요는 꾸준할 것이라는 지적이다.

 올해 주택시장이 지난해보다는 상승폭이 둔화되겠지만 여전히 상승세를 이어갈 것이라는 전망이다.

 공급과잉일까?

 공급과잉론은 지난해 시장에 풀린 공급물량이 적정 공급량보다 많다는 주장이다. 이들 물량이 입주하는 2017∼2018년이 되면 입주가 한꺼번에 몰리며 매물증가→가격폭락→주택시장 침체로 이어질 것이라는 것이다.

 하지만 주택업계와 전문가들은 지난해 일시적으로 공급이 늘어난 것일뿐, 올해부터 분양물량이 줄어들 것이라는 주장이다.

 실제 부동산114가 주요 민간건설사의 올해 분양계획을 조사한 결과에 따르면, 전국적으로 약 32만가구를 분양할 것으로 나타났다. 이는 지난해 분양된 민영 아파트 물량 42만9000여가구에 비해 25% 가량 줄어든 것이다.

 택지개발촉진법이 없어지면서 공공택지 공급이 줄어들어 주택을 공급할 땅도 부족할 것으로 보인다.

 박창민 한국주택협회 회장은 “올해 주택 공급물량은 규제 완화로 인한 수요 증가와 이에 따른 시장 수급상의 자연스런 현상이며 저금리·전세가 상승 등 시장 구조적 요인에 의한 일시적 증가”라며 “가용택지 부족과 업체의 입주 리스크 관리 강화 등으로 공급물량이 2014년 수준으로 감소할 것”이라고 말했다.

 박합수 국민은행 명동PB센터 부센터장은 “공급과잉은 지역별로 차별화시켜 분석해 볼 필요가 있다”며 “공급이 수년간 지속된 지방 일부 지역은 경계심을 가져야하지만 수도권은 부담이 없는 수준”이라고 말했다.

 정부도 최근 미분양 증가 등 공급과잉 논란에 대해 시장을 위협할만한 수준은 아니라는 견해다.

 유일호 부총리 겸 기획재정부 장관 후보자는 “지난해 11월 미분양 물량이 4만9724가구로 전월의 3만2221가구보다 급증했지만, 준공후 미분양은 오히려 줄어 2005년 이후 최저 수준”이라며 “미분양물량이 장기평균인 7만 가구에 미치지 못하는 점 등을 감안하면 주택시장에 크게 악영향을 줄 정도로 우려할 수준은 아니다”라고 말했다.

 美 금리인상, 한국 금리인상 이어질까?

 미국이 기준금리 인상을 단행했지만 주택시장에 큰 위협을 줄 정도는 아니라는 분석이다. 한국은행이 미국을 따라 기준금리를 올릴 가능성이 크지 않기 때문이다. 통상 기준금리가 오르면 시중은행 대출 금리도 올라 주택수요가 감소하게 된다.

 이주열 한국은행 총재는 지난달 금통위를 마친 뒤 “미국의 금리 인상이 곧바로 한은의 금리 인상으로 연결되는 것은 아니다”라고 못박았다.

 김찬호 주택산업연구원 금융경제연구실장은 “금리에 영향을 받는 주택시장이 그나마 내수경기를 떠받치고 있는데다, 가계부채 수준을 감안할 때 기준금리 인상은 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

 한국은행이 기준금리를 올리더라도 급격한 인상은 힘들다는 지적이 많다. 1200조원에 달하는 가계부채와 한국 경제가 수출 부진, 소비 침체를 겪고 있다는 점이 기준금리 인상을 주저하게 만드는 요인이다. 

 주택담보대출 규제로 매매수요 꺾일까?

 주택담보대출 규제는 3대 악재 중 그나마 우려가 아닌 당장 현실로 다가온 문제이긴 하다.

 정부는 ‘주택담보대출 심사 가이드라인’을 통해 수도권은 2월부터 지방은 5월부터 주택담보대출 규제를 실시한다. 주요 골자는 △소득증빙 제출을 통한 상환능력 평가 △분할상환 유도 △스트레스 총부채상환비율(DTI) 도입 등이다.

 하지만 주택시장 매수세는 올해에도 유지될 것으로 보인다.

 박합수 센터장은 “3대 악재가 심리적으로 영향을 주고 있어 1분기까지 조정장세를 보이겠지만, 전세난에 따른 전세가격 상승이 올해에도 계속될 것으로 예상돼 주택매매로 돌아서는 수요가 꾸준할 것”이라고 전망했다.

 지난해 6% 이상 상승했던 전세가격은 월세전환이 빨라지면서 전세물량 부족으로 올해에도 상승세가 이어질 가능성이 높다.

 전세난이 계속되면서 지난해 전국 전세가율이 74%를 돌파한 것도 주택가격 하락 방지와 매수세를 유입시키 힘이 될 것으로 보인다. 전세가율이 74%를 넘어섰다는 것은 전세가에서 30% 가량만 보태면 매매가 가능하다는 것으로 매수전환 부담이 상대적으로 쉬워졌다는 의미다.

 주택담보대출 규제가 주택시장에 단기차익을 노리는 가수요를 차단해 시장이 실수요자 중심으로 건전성이 더 높아질 것이라는 분석도 있다.