아직도 선호주택이 뭐냐? 하는 사람들이 있군요?

내가 말하는 선호주택 개념을 아직도 이해를 못하는 사람들이 많아보임.
우량 선호주택 개념과 그냥 선호주택 개념은 다른 이야기….
 
1. 우량 선호주택이란 누구나 다 돈에 관계 없이 살고 싶어하는 주택이다.
 가령 강남 요지 같은 입지 좋은 곳에 잘 지어진 아파트나 연립이나 단독이나…
 잘 개발된 신도시의 멋진 전원주택이나 뭐 그런종류…
 누구나 살고 싶어하지만 돈좀 있는 사람들이 살수가 있지.
(우량 선호주택을 내가 자주 언급하는 이유는 이들이 바로 주택의 선순환효과를 가장 크게 하는 면이 크기에
그 중요도를 언급하는것…. 우량선호주택을 A급 주택이라고 치면 A급주택이 늘어나면 A급 자체의 공급증가로도 A급 자체의 물량증가로 가격희석 효과가 발생도 하지만 그보다는 낮은 급인 B급 C급지에서 상대적 비교우위자들이 대거 A급으로 유입되므로 B급 C급지에 매물이나 임대주택이 증가하는 즉 공급효과가 크다는것… 그래서 A급의 대량주택공급이 B급 C급의 가격인하를 도출한다는것.. 바로 주택의 선순환 효과이다.  그래서 우량 선호주택의 다량 공급이 시장에서 가장 중요한 팩타가 되는것이다. 다만 중요한 사항으로… 우량선호주택을 소량씩 찔끔찔끔 공급하면 선순환효과가 크지 않거나 역효과가 나올 수 있다.  즉 A급의 소량공급으로는 B급 C급 주택의 가격인하가 아니고 되려 A급 가격을 따라온다는 것.  그래서 바로 대량공급이 중요하다.)
 
 
2. 선호주택
이 개념은 좀더 포괄적인 개념이다.
누구나 선호하는 주택의 취향이 절대로 같지는 않고
누구나 각자의 자금의 상황도 다르기에 선호하는 주택은 각자가 다르다.
 하지만 적어도 비슷한 면은 있다…
 입지가 좀 좋으면 좋겠고.. 집도 너무 낡지 않고 구조가 좀 좋으면 좋겠고..
그리고 도심에서 그리 멀지 않으면 좋겠고..
무엇보다 가격이 합리적이거나 좀 쌌으면 좋겠고..
나중에라도 주택가가 어느정도라도 오를 가능성이 있으면 좋겠고… 등등등
선호주택 역시 아파트만 말하는게 아니다.  모든 종류의 주택이 다 포함될 수가 있다.
 
가장 중요한 것은 시장의 주택들이 각각의 수요자들이 바라는 그런 선호주택들로
제대로 충분히 공급이 되어있나가 중요한 것이다.
그리고 이것을 이해하기 쉽게 반대로 보자.
선호는 다양하므로 누구나 거의 전부 누구나가 선호하지 않는 주택들이 얼마나 있는지를 분석하는게
더욱 쉽게 접근할 수가 있다.
적어도 개거지 같이 낡아서 들어가 살기 싫은 주택, 입지가 않좋아서 들어가 살고 싶지 않은 주택, 평형이 안맞아서 살기 싫은 주택, 이런 저런 실거주요건에 비해 가격이 너무 높은 주택, 환경이 별로 안좋은 곳에 위치한 주택….
이런 등등의 누구나 선호하지 않는 주택들이 그 지역에 얼마나 있는지가 실질적인 선호주택이 부족한지 안한지를 분석하는데 보다 쉬운 중요한 팩터가 될 것이다. 
일단 서울을 예를 들어보자…
급격하게 산업화가 이루어지고 서울도 인구증가로 엄청난 도시확장을 했지만 이미 지어진지 오래된 구조가 않좋은 낡은 주택들이 아직 상당하다.  그리고 투자가치는 별개로 하고 실질 주거 가치가 좋지 않은 주택이 상당하다.
전세계적으로 서울이 노후도면에서 가장 높은 수준이라는것이 중요하다.
 
결국 실질 주거가치가 좋지 않다는 것이고 마찰계수가 아주 높은 도시라는 이야기다.
마찰계수가 높다는 것은 시장의 주택숫자 보다 훨씬 더 많은 주택이 필요하다는 이야기와 같은 말…
 
내가 개한민국 도시주택의 주택문제 99%는 선호주택 태부족 문제라고 하는 것을 조금이라도 이해가 가는가?
단순히 숫자의 의미로 주택이 많으니 적으니 하면 안된다는 것이다.
 
A급을 원하는 사람들이 많으면 그 시장은 A급 주택이 많아야 A급 주택 가격이 안정이 되고…
주거능력은 B급이나 C급이 대다수인데 A급 주택이 많아도 의미가 부족하다. 그런데는 한동안은 능력부족으로 상당기간 빈집으로 남을것이다. 즉, 공급효과가 없는 공실상태가 오래가서 마찰계수를 올라가게 할것이다.
그리고 최소 B급은 되기를 원하는데 C급 D급 주택이 많다면? 이제 C급 D급 주택들이 공실로 많이 남을것이다.
그래서 적절하게 수요자의 선호를 충족해주는 적절한 주택의 공급이 중요한 것이다.
그래서 주택의 선순환이 아주 중요한 것이다.   
 
선호건 매수능력이건 대출능력이건 임차능력이건 뭐건간에 수요자들이 원하는 주택이 얼마나 많냐가 중요하다.
단순히 숫자적으로 수요자들이 원하지 않는 주택들이 아무리 많은들… 크게 의미가 없다는 말이다.
사람들은 아무주택이나 들어가서 비용을 물고 살지 않는다.  사람들은 모두 경제성을 따지기에 그것이 합치되는데 대한 상당한 기간이 걸린다는 것이고 결국 마찰계수를 올리게 된다.
 
선호주택은 단순히 새아파트나 좋은 주택을 말하는게 아니다.
수요자들이 선호하는 주택을 말하는것….
그 개념이 어렵다면 위에서 처럼 반대로 접근해보라. 
대다수의 사람들이 원하지 않은 비선호 주택들이 그 시장에 얼마나 많은가를 파악해보라….
 
비선호주택의 특징이 여러가지이나
가장 쉽게 표현되는 것은 오래전에 지어진 주택 노후주택들과 교통이 불편한 비요지 주택들이 대다수를 차지한다.
 
도시의 노후도를 곰곰히 생각해보라.
서울의 노후도와 개거지 같은 집들이 왜 싸지지 않는지도 같이 고민해보라…
무엇이 문제일까?  바로 선호주택 부족문제라는것을 조금은 이해가 갈것이다