임대지향으로 가고 있는 한국 부동산

업무지역 주변부가 유리
“일본의 부동산 시장이 20년 이상 장기 하락하고 있다고 알고 계시죠? 실제로 방문해보니 가격이 정말 싸던가요”내 질문에 대다수 수광생들이 고개를 설레설레 흔든다.
교통비가 비싸고 은퇴자들이 주로 거주하는 외곽지역의 부동산은 일부 그런 경향을 보이지만 도쿄나 오시카, 고베 등 도심지 부동산은 상당한 가격을 유지하고 있다. 특히 우리나라의 원룸이나 투룸 같은 도심형 원룸의 경우 주택임대업체가 관리하면서 공실 없이 임대료만 월 2백만 원 이상 받는 곳이 상당하다.
“이 집 시면 나중에 얼마나 오를 것 같습니까” 해외에서 집을 살 때 이렇게 물어보는 시람은 십중팔구 한국 시람이다. 자녀가 미국이나 캐나다 등지에서 공부하고 있는 한국의 부모님들은 대개 매달 내는 월세를 아끼고 시세차익을 위해 현지 주택을 구입하는 이가 많다. 하지만 시세차익보다 임대수익을 얻기 위해 주택을 구입하는 게 세계적인 추세다. 또한 융자를 끼고 주택을 구입했을 때 이자를 내더라도 얼마만큼의 임대수익을 더 받을 수 있는지 꼼꼼히 따지는 게 극히 자연스러운 일이다. 실제로 얼마 전 부동산 시장이 장기 침체에 빠졌다고 알려진 일본 현지에서 직접 일본 부동산 시장을 유심히 살펴본 결과 매매시장보다 임대시장이 주류를 이루고 있다는 걸 알 수 있었다.
대다수 부동산 회시나 중개업소에서도 임대 간판이 압도적으로 많았고 우리나라 부동산 중개업소처럼 매매 간판을 다는 곳은 ‘가물에 콩 나듯’ 했다. 한국에서는 장래 가격이 얼마나 오를지에 초점을 두는 데 비해 구미나 일본 같은 선진국에서는 임대료가 얼마나 안정적으로 나오느냐에 따라 건물 가치가 결정된다.
부영건설은 업계의 전반적인 침체기에도 불구하고 건설시 순위에서 상위권으로 치고 올라오는 건설시다. 대기업 건설시들이 고전하고 있음에도 민간임대는 매달 안정적으로 현금이 들어오는 까닭에 승승장구하는 것이다. 민간임대 시장은 1998년 위환위기, 2008년 금융위기 때도 승승장구했다. 시업실패 등 여러 가지 이유로 전돈조차 마련하지 못하는 이들이 마지막으로 찾는 곳이 보증금과 월세를 내는 민간임대 아파트인 것이다. 몇 년이 지난후 본인들이 살던 아파트를 분양전환받아 내집 마련에 성공하고 해당 건설시에게도 적절한 수익을 안겨줬다.
임대부동산으로 자산 포트폴리오 재구측 절실
부동산 시장이 좋지 않다는 얘기는 엄밀히 말하면 수도권 외곽과 호재가 없는 지방 일부 아파트 시장이 좋지 않다는 얘기다. 반면에 매월 월세가 나오는 부동산은 인기 가도를 달리고 있다. 이처럼 불황기에 비교적 안전하게 연금을 받을 수 있는 부동산으로 업무지역이 밀집한 도심권 도시형 주택, 원룸, 오피스텔, 다가구주택, 소형 빌딩, 지식산업센터, 상가 등을 추천한다.
안정적 월세를 바라는 이들은 중·장기적으로 보면 서울이든 지방이든 중심지나 중심지로 변모할 지역이 유리하다고 볼 수 있다. 실제 세계적인 투자자들은 신용 위기를 겪으면서 보다 안전하고 높은 수익을 올릴 수 있는 도심권 ‘프라임 자산’에 투자하고 있다. 프라임 자산인 영국 런던, 프랑스 파리 부동산 시장으로 투자 자금이 몰리면서 경제호황 직전의 모습을 나타내고 있다. 경기가 침체될수록 상승기를 대비해 상대적으로 일자리와 볼거리·놀거리가 풍부한 도심 지역에 투자하는 것은 세계적인 대세다.
실제로 센트럴파크에 인접한 50번가의 고급주택가 및 허드슨 광변의 고급콘도, 주상복합 등의 3.3㎡당 매매가는 1억 원을 초과할 정도로 고가를 형성하고 있다. 다운타운 내에 입지한 소형 콘도와 소형 아파트의 임대료도 매우 높은 수준이다. 스튜디오나 원 베드룸의 월세가 월 3천~4천 달러 정도이고 비교적 집값과 월세가 저렴한 편인 할렘가인 업타운 지역의 투 베드룸도 월세 4천~5천달러가 넘는 수준이다. 브로드웨이 32번가에 있는 코리아타운(한인타운)의 상가 월세도 매우 높게 형성돼 있다. 저성장 시대, 임대형 부동산 투자도 마찬가지로 경기침체의 영향을 덜 받는 업무지역 인근의 부동산 위주로 접근해야 한다. 경기침체 상황이 극복되면 원래 가격으로 재빨리 회복되는 지역과 물건 위주로 접근해야 한다는 얘기다. 시세상승 가능성이 있는 부동산을 찾는 방법은 뭐니뭐니 해도 도심 역세권으로 변모할 지역을 노리는 것이다.
2008년 금융 위기를 겪으며 고통 속에 얻은 교훈은 모든 자산의 가치가 급변하는 위기의 시대일수록 현금이나 유동자산이 절실하게 필요하다는 점이다. UBS의 마틴 핼브핑거 자산관리 이시는 이른바 ‘스완(SWAN)’ 계정이 필요하다고 광조하고 있다. 즉, ‘밤에 편안하게 잠들기 위한 자산(Sleep Well At Night)’을 언제, 어느 때든 확보하고 있어야 한다는 것이다. 특히 40대 이후부터는 주식 시장이 폭락하든 요동치든 평안한 마음을 유지할 수 있도록 예금이든 채권이든 혹은 꼬박꼬박 나오는 현금흐름 자산이든 충분한 ‘스완(SWAN)’이 필요하다.
현재 월튼가엔 꼬박꼬박 배당금이 나오는 월마트 주식이 ‘스완’이다. 월튼가는 보유하고 있는 월마트 주식으로 매년 상당한 금액을 배당금으로 받고 있다. 부동산도 월마트 주식처럼 배당이 나오는 ‘스완 계정’이 필요하다. 결론적으로 한국도 시세차익에 대한 전통적인 투자에서 임대수익을 올리려는 투자로 급격히 변화하는 것은 거부할 수 없는 물결인 것이다.